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PRINCIPE DE LA LOI SCELLIER
Afin de relancer le marché de l'immobilier neuf, la construction, et d'une manière plus générale le bâtiment, le gouvernement et le parlement ont voté, dans la loi de finances rectificative pour 2008, un nouveau dispositif destiné à remplacer les régimes Robien et Borloo.
Ce dispositif en faveur de l' investissement locatif immobilier neuf s'applique désormais aux logements acquis neufs à partir du 1er janvier 2009.
Les contrats de réservation signés en 2008 et actés en 2009 permettent de bénéficier de la loi Scellier. En effet, seules les promesses d'achat et promesses synallagmatiques (types de contrat complètement différents du contrat de réservation en VEFA) signées en 2008 ne sont pas concernées par le nouveaux dispositif.
La réduction d'impôt est réservé aux investisseurs qui réalisent un investissement dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire.
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire. L'investisseur a le choix d'appliquer les plafonds de location Robien ou les plafonds Borloo.
L'investisseur aura le choix, lors de l'engagement de location l'année suivante, de choisir entre le dispositif Robien/borloo (amortissement du prix de revient de l'immobilier), et entre le dispositif Scellier (réduction d'impôt).
CALCUL DE LA REDUCTION D'IMPOT LOI SCELLIER
• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 %.
• La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième.
• Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
• Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
• Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérets d'emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
• Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources), l'investisseur bénéficie de l'abattement sur les loyers de 30%. Lorsque le logement reste loué, à l'issue des 9 ans, le contribuable peut prolonger 3 ans, renouvelable une fois. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle devient égale à 2 % du prix de revient du logement.
La réduction globale (avec les plafonds Borloo) est donc de 25% + 12% , soit 37% du coût d' investissement du logement.
• De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation (hors zone C), il peut bénéficier d'un abattement de 26% sur les loyers.
EXEMPLE D'INVESTISSEMENT EN LOI SCELLIER
Pour un investissement de 150 000 €, la réduction d'impôt avec les plafonds Borloo, sera égale à
4 167 € pendant 9 ans
3 000 € pendant 6 ans
soit une économie d'impôt totale de 55 500 €
A PARTIR DE 2011, LA RÉDUCTION D'IMPOT SCELLIER SERA RÉDUITE À 20%
LOI SCELLIER : OBLIGATIONS A RESPECTER
L'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans (plafonds Robien ou Borloo).
La réduction d'impôt est accordée aux investissement situés dans des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l'offre (classement des communes par zones par arrêté ministériel, correspondant aux zones A, B1 et B2).
TABLEAU RECAPITULATIF DU DISPOSITIF SCELLIER
Plafonds Robien appliqués Plafonds Borloo appliqués
Engagement de location 9 ans 9 ans,
prorogeable 2 fois pendant 3 ans
Réduction d'impôt Le taux est fixé à 25 % sur 9 ans Le taux est fixé à 25 % sur 9 ans,
puis 2% pendant 6 ans.
Date de validité Actes signés du 1er Janvier au 31 décembre 2010
Plafond d'investissement Les Réductions sont calculées sur un
prix de revient de 300 000 € maximum
Report des réductions non déduites Les Réductions non déduites sont reportables pendant 6 ans.
Imputation des déficits Les déficits imputables sur le revenu global
sont limités à 10700 euros.
Location à un ascendant
ou à un descendant Possible Possible à partir de 3 ans de location.
Maximum de 9 ans. Suspend et reporte
la réduction et l'obligation de location.
Zones concernées A, B1, B2
Abattement forfaitaire
sur les loyers 26% si la zone concernée est une
Zone de revitalisation rurale 30%
Indexation des plafonds de loyers Les loyers sont révisés chaque année Les loyers sont révisés chaque année
Plafonds de ressources
des locataires Non Plafonds identiques aux
plafonds Borloo
Et pour vous, quels seraient les avantages à investir en LOI SCELLIER ?
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