PROJET IMMOBILIER, RENEGOCIER, REGROUPER VOS CREDITS.
Complétez le formulaire, vous serez ensuite contacté par un responsable de GENERATION CREDIT qui fixera un rendez-vous pour développer votre dossier.
- Prêt à Taux 0
- Prêt Accession Sociale
- Prêt Conventionné
- Les prêts CEL et PEL
- Prêt 1% employeur
- Prêt Relais
- Prêt multipalier
- Prêt In fine
- Prêt pass-travaux
- Subvention de l'ANAH
LES CREDITS
- T.E.G.
- Taux variable ou fixe
- Assurance Chômage
- Assurance Invalidité
- Hypothèque ou Caution
- Interêts Intercalaires
- Renégocier son crédit
LA REGLEMENTATION
- La protection de l'emprunteur
- SCI : Société Civile Immobilière
- Les Frais de Notaire
- La loi SRU
- La loi SCRIVENER
3 - Les 10 critères utilisés par les banques. 4 - Les banques et leur approche commerciale. 5 - Les banquiers généralistes. 6 - Les établissements spécialisés. 7 - L'avis de Génération-Credit.eu
1 - CONSIDERATION PREMIERE A PRENDRE EN COMPTE.
Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d'emprunteur. L'organisme prêteur ou la banque va analyser l'ensemble des caractéristique de votre dossier pour vous faire une proposition et fixer ses conditions financières.
Les banquiers généralistes ou les établissements financiers spécialisés sont à la recherche active de nouveaux clients emprunteurs. Leurs motiviations et leurs critères de financement peuvent être sensiblement différents.
Les conditions financières du crédit qui vous sera accordé va dépendre directement de votre profil d'emprunteur.
Les banques vont évaluer votre risque à rembourser l'ensemble de la dette.
Plus le risque est faible, meilleures seront les conditions financières qui vous seront accordées.
Pour évaluer ce risque, les banques utilises 6 critères principaux.
Vous trouverez le détail de ces critères ci-desous :
Plus le montant d'apport personnel est important pour financer votre acquisition, plus votre dossier est bon. Exemple : Si vous achetez un logement d'une valeur de 180 000 €, financé avec votre épargne à hauteur de 54 000 € (30 %), et que le banquier ne s'engage que pour 126 000 €, il vous réservera ses meilleures conditions. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons :
Ce montant de 54 000 € d'apport personnel montre votre engagement personnel dans cet investissement immobilier.
La disponibilité d'un apport personnel prouve votre capacité d'épargne.
La garantie que va prendre la banque (Hypothèque ou Caution, Privilège de Prêteur de Deniers) est inscrite pour 126 000 € sur un bien d'une valeur de 180 000 €. La banque peut considérer qu'elle est bien couverte. En cas de problème financier, si la banque était amenée à revendre ce bien, il faudrait que sa valeur descende en-dessous de 180 000 € (soit qu'elle perde 30 % de sa valeur d'achat), pour que la banque enregistre une perte sur cette revente
Généralement, dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent que l'emprunteur finance au moins 10% du prix d'acquisition hors frais de notaire et de garantie. De plus, elles demanderont à l'emprunteur de payer les frais divers (frais de notaire, garantie...).
- Exemple - Un appartement acheté 90 000 € qui se décompose en 84 000 € de prix d'acquisition, 6 100 € de frais d'agence auquel il faut ajouter environ 6 000 € de frais de notaire et 910 € de frais de garantie. Cette acquisition ne pourra pas en théorie prétendre à un prêt supérieur à 81 000 € (90 000 € - 10 %). Les frais d'agence sont inclus dans le prix d'acquisition, par contre les frais de notaire et de garantie seront exclus de l'assiette du prêt. L'emprunteur devra donc payer les frais de notaire ainsi que les frais de garantie.
Pour décrire le financement d'un projet, les banques utilisent généralement le terme « quotité de financement », qui représente la part du prêt consenti par rapport au coût total de l'opération, hors frais de notaire et de garantie. Plus la quotité de financement est élevée, moins le dossier est bon.
Les critères des banques seront moins importants pour un emprunteur jeune qui débute dans la vie active et qui n'a pas eu le temps de constituer une épargne conséquente que pour une personne active depuis plusieurs années.
Important : Dans certains cas particuliers, par exemple les investissements locatifs ou les prêts travaux, les banques peuvent accepter de financer l'intégralité de l'opération.
Un endettement de 25% et préférable à 35 %. Plus l'endettement est élevé, plus les remboursements sont difficiles.
Les mensualités maximums généralement admises correspondent à 33 % du revenu net annuel (tel qu'il apparaît sur la dernière déclaration d'impôt annuelle sous la dénomination : « revenu net imposable ») divisé par douze. Ainsi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités.
Le taux d'endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c'est-à-dire l'addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités de tous les autres prêts déjà contractés (par exemple crédit consommation, crédit auto...). Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus réguliers.
Si vos revenus sont variables et que vous souhaitez en savoir plus sur les revenus à prendre en compte, vous pouvez consulter la question-réponse suivante .
- Exemple -
Si votre revenu net mensuel se monte à 4 000 €, un ratio d'endettement de 30 % (correspondant à des remboursements mensuels de 1 185 €, soit à un emprunt de 155 000 € environ sur 15 ans (au taux de 4,5 %) sera considéré comme tout à fait correct, par contre un ratio de 40 % (correspondant à des remboursements mensuels de 1 606 € soit à un emprunt de 210 000 € environ sur 15 ans) constitue une limite que le prêteur franchira difficilement.
La durée du prêt peut également faire varier le montant maximum de mensualité. Plus le prêt est court, plus le taux d'endettement élevé est accepté. En effet, il sera toujours possible, en cas de difficulté, de rallonger la durée du prêt. Ceci est particulièrement valable pour les prêts dont la durée initiale est inférieure ou égale à 10 ans.
Important : il est fréquent que le ratio d'endettement soit proche des seuils limites car il est naturel de vouloir acheter le meilleur bien possible en fonction de ses propres capacités financières. C'est pour cette raison qu'un grand nombre de projets sont étudiés avec des taux d'endettement voisins de 30 % ou 33 %. Si votre dossier entre dans cette catégorie, il est souvent possible d'allonger la durée du prêt (par exemple de 15 ans à 18 ans ou 20 ans), ce qui facilitera la mise en place du financement.
2009 - LOI SCELLIER
Un millésime exceptionnel pour l’investissement locatif
Gros plan sur la nouvelle loi de finances
A compter du 01 janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2010, les particuliers investissant dans l’immobilier neuf bénéficient d’un avantage fiscal très incitatif.
LE CREDIT D'IMPÔTS PASSE A 40 %
Principale nouveauté, le crédit d'impôt sera doublé la première année, passant de 20% à 40%, puis retombant à 20% pour les quatre années suivante de ce dispositif d'une durée de 5 ans.
Afin de mieux guider son client et le conseiller dans ses achats, GENERATION CREDIT souhaite garantir une qualité de service irréprochable. La charte de qualité GENERATION CREDIT repose donc à la fois sur des valeurs et sur des engagements.
De même, du client et de ses droits sont des valeurs fondamentales, que nous nous engageons à respecter.
VOTRE APPORT PERSONNEL. 